Ausgabe 11/ 2002

Zukunft des genossenschaftlichen Wohnens

Ein Diskussionspapier der Bundesarbeitsgemeinschaft der Wohnungsgenossenschaften des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen.
 
Das Papier wurde verabschiedet in der Sitzung der Bundesarbeitsgemeinschaften der Wohnungsgenossenschaften am 04.06.2002 in Bremen.
 
Wir veröffentlichen diese Diskussionsgrundlage, um über das Selbstverständnis der Wohnungsgenossenschaften innerhalb ihrer Organisation und die aktuellen Problemstellungen zu informieren. Vielleicht ergibt sich daraus auch ein Anstoß zur Diskussion im Rahmen unserer Genossenschaft.
 
 
Genossenschaftliches Wohnen hat eine besondere wohnungswirtschaftliche Bedeutung
 
Genossenschaftliches Wohnen hat historisch und aktuell eine besondere Funktion und Wirkung auf der Grundlage der genossenschaftlichen Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung.
 
Die Wohnungsgenossenschaften haben insgesamt über 3 Mio. Mitglieder und bieten rund 4 Mio. Menschen ein gutes und sicheres Wohnen in den genossenschaftlichen Wohnungen. Der Anteil der Wohnungsgenossenschaften - insgesamt bewirtschaften die Genossenschaften über 2,1 Mio. Wohnungen - beläuft sich auf rund 10 % aller vermieteten einschließlich genossenschaftlich genutzter Wohnungen in Deutschland. Dieser Marktanteil liegt in den Ballungsräumen der größeren Städte und in den neuen Ländern noch deutlich darüber. Rund 50 % der insgesamt 2.000 Wohnungsgenossenschaften haben unter 500 Wohnungen. Zu den Kleinstgenossenschaften bis 50 Wohnungen zählen noch rund 100 Wohnungsgenossenschaften.
 
Die Wohnungsgenossenschaften stellen insgesamt 21.000 Arbeitsplätze zur Verfügung. Ihre Bilanzsumme beläuft sich auf rund 65 Mrd. 3. Die Mitglieder haben für ca. 3,4 Mrd. 3 Genossenschaftsanteile gezeichnet. Jedes Jahr investieren die Wohnungsgenossenschaften etwa 1 Mrd. 3 in den Neubau, 2 Mrd. 3 in die Instandhaltung der Wohnungen und rund 2 Mrd. 3 in die Modernisierung der Bestände - insgesamt beläuft sich das Investitionsvolumen auf rund 5 Mrd. 3 jährlich. Diese Summe bewirkt vielfältige Folgeinvestitionen und sichert in erheblichem Maße Arbeitsplätze.
 
Die Europäische Kommission hat die Bedeutung der Genossenschaften hervorgehoben. Alle Genossenschaftssparten in Europa haben zusammen 83,5 Mio. Mitglieder, davon zählen ca. 10 Mio. zu den Wohnungsgenossenschaften.
 
Kennzahlen der Gartenstadt-Genossenschaft Mannheim eG

• Mitgliederzahl 10.351


• Genossenschaftsanteile 14.672.000€


• Wohnungsbestand 4.235


• Arbeitsplätze 29


• Aufwendungen für Instandhaltungen und Modernisierungen 9.000.000€

 

• Bilanzsumme 123.817.000€

 
 
Wohnungsgenossenschaften verwirklichen eine besondere Wohnform
 
Das Ziel von Wohnungsgenossenschaften besteht darin, ihren Mitgliedern neben dem guten und sicheren Wohnen weitere spezifische Dienstleistungen, die zur Wohnzufriedenheit beitragen, und ein gutes Umfeld zu ermöglichen. So bieten die Wohnungsgenossenschaften ihren Mitgliedern ein Dauernutzungsrecht sowie bewohnerspezifische Service- und Betreuungsleistungen.
 
Für das Wohnen in Genossenschaften gilt:
 

• Generationen von Mitgliedern leben spekulationsfrei in den Wohnungsgenossenschaften.


• Die Wohnungsgenossenschaften bieten eine offene Mitgliederstruktur für alle Menschen.


• Der genossenschaftliche Förderauftrag sichert eine moderne Wohnraumbewirtschaftung in einem attraktiven nachbarschaftlichen, sicheren Umfeld.


• Den Mitgliedern als Anteilseignern der Genossenschaft wird Rechenschaft in der Mitglieder- / Vertreterversammlung und in den anderen Organen der Genossenschaft gegeben.


• Die Wohnungsgenossenschaften sind eine ideale demokratische Organisationsform für das Wohnen und


• Zusammenleben unter aktiver Mitwirkung der Mitglieder / Nutzer. Es gilt der Grundsatz der Gleichbehandlung.


• Die Wohnungsgenossenschaften bieten vielfältige Dienstleistungsangebote für ihre Mitglieder.


• In den Grenzen des Mietrechts können wohnwertbezogene Nutzungsgebühren unter Beseitigung von zufälligen Preisverzerrungen verwirklicht werden.


• Die Wohnungsgenossenschaften bieten durch ihre Zugehörigkeit zu den genossenschaftlichen Prüfungsverbänden ein hohes Maß an wirtschaftlicher Sicherheit für ihre Mitglieder.

 
Für die Rechte der Mitglieder bedeuten diese Grundsätze:
 

• Das Mitglied bestimmt über die Länge des Vertragsverhältnisses und wie lange es in der Genossenschaft wohnen möchte. Eigenbedarfkündigungen sind bei Wohnungsgenossenschaften ausgeschlossen.


• Die Nutzungsgebühren der Mitglieder kommen der Genossenschaft bzw. ihren Mitgliedern zu Gute. Das Vermögen der Genossenschaft ist durch den genossenschaftlichen Förderauftrag gebunden.


• Die Mitglieder haben sowohl Nutzungs- als auch Mitwirkungsrechte. Ihnen stehen ein aktives und passives Wahlrecht sowie Rede-, Antrags- und Auskunftsrechte zu.


• Jedes Mitglied hat unabhängig von der Höhe seiner finanziellen Beteiligung eine Stimme. Eine Genossenschaft kann daher aufgrund ihrer demokratischen Struktur weder durch einzelne Mitglieder noch durch Dritte mehrheitlich bestimmt, aufgekauft oder übernommen werden.


• Die Wohnungsgenossenschaften müssen sich als private Unternehmen im Markt behaupten. Wenn ein Verkauf oder Abriss von Wohnungen erforderlich ist, finden die besonderen Interessen der Genossenschaftsmitglieder Berücksichtigung.

 
 
Wie soll das genossenschaftliche Wohnen in der Zukunft aussehen?
 
Die erste Wohnungsgenossenschaft wurde in Deutschland bereits im Jahre 1862 gegründet. Die älteste noch bestehende Wohnungsgenossenschaft stammt aus dem Jahre 1871 und arbeitet in München. Die Wohnungsgenossenschaften haben sich in dieser langen Geschichte immer wieder besonderen Herausforderungen gestellt und meistern diese innovativ und erfolgreich. Der Rechtsrahmen des geltenden Genossenschaftsgesetzes bietet hierfür alle Möglichkeiten.
 
Wie aber wird sich das genossenschaftliche Wohnen in der Zukunft entwickeln?
 
Einige “Versionen” lassen sich bereits heute formulieren:
 

1. Stichwort “Mobilität”
   Die gesellschaftliche Mobilität wird weiter steigen und damit auch die Anforderungen an das Wohnen. Aus beruflichen Gründen werden junge Menschen und Familien mit Kindern sehr flexibel sein müssen. Das genossenschaftliche Wohnen kann hier seine besonderen Vorteile voll entwickeln. Die Mitglieder haben eine hohe eigentumsähnliche Wohnsicherheit, können jedoch selber jederzeit entscheiden, ob und wann sie den Wohnstandort aufgeben.

 

2. Stichwort “Wohnen im Alter”
   Trotz steigende Mobilität und höherer Fluktuationsraten werden zufriedene Mitglieder gern und mit zunehmendem Alter auch länger in ihrer Genossenschaft leben - zumal die Lebenserwartung gestiegen ist und immer weiter steigt. Dies hat Auswirkungen auf das Wohnen, die entsprechenden Qualitätsstandards und die notwendigen Serviceleistungen. Die Wohnungsgenossenschaften müssen ihren Mitgliedern daher ein “lebenslanges Wohnen” bieten. Nur erstklassige Dienstleistungen und ein gutes Umfeld führt zu zufriedenen Mitgliedern.

 

3. Stichwort “Wohnen in Gemeinschaft”
   Die vielleicht größte Herausforderung, der sich die Wohnungsgenossenschaften in der Zukunft stellen, ist die Balance zwischen jungen und älteren Generationen in den Siedlungen und Quartieren. Eine wichtige Aufgabe ist die Integration von Mitgliedern aus verschiedenen sozialen und kulturellen Bevölkerungsgruppen- Dies bedeutet ein langfristig angelegtes Mitgliedermanagement, entsprechende Belegung und bauliche Anpassung der Bestände.

 

4. Stichwort “Quartiersmanagement”
   Nicht nur die Wohnung selber, sondern vor allem die Gestaltung des Wohnumfeldes, trägt zum Wohlfühlen der Bewohner einen entscheidenden Anteil bei. Geborgenheit bietet die Wohnung im engeren Sinne, Heimat vermittelt das Quartier, welches wiederum in die Stadt und Landschaft eingebettet ist. Nachbarschaft und das nachbarschaftliche Wohnen bestimmen und prägen den sozialen Austausch und Kontakt zu den Mitmenschen. All dies bedeutet “gutes und sicheres Wohnen in Genossenschaften”. Die Bindung der Genossenschaftsmitglieder zu ihrer Genossenschaft wird um so höher sein, je stärker die Bindung an das Quartier und die Nachbarschaft besteht. Daher richten Wohnungsgenossenschaften ihre Aufmerksamkeit immer stärker auf das Wohnumfeld und den sozialen Zusammenhalt der Nachbarschaft.

 

5. Stichwort “Kommunikation”
   In Zukunft werden die sozialen und intellektuellen Ansprüche der Menschen differenzierter und höher - schon durch das stetig steigende Ausbildungsniveau. Neue Medien, Multimedia und insbesondere das Internet werden zur Selbstverständlichkeit gehören. Für die Wohnungsgenossenschaften eröffnen sich hier vor allem Chancen für eine neue Gestaltung der Mitgliederbindung.

 

6. Stichwort “Selbstbestimmtes Wohnen”
   In keiner Rechtsform haben die Mitglieder und Nutzer mehr Einfluss als in den Wohnungsgenossenschaften. Die Möglichkeiten der Mitgliedermitwirkung eröffnen den Genossenschaften und den Mitgliedern Chancen auch innovative Wohnformen zu entwickeln und neue Nachfragegruppen zu finden. Für diese Mitgliedergruppen können auf deren jeweilige Bedürfnisse zugeschnittene Wohnkonzepte entwickelt werden.

 
 
Die politischen Rahmenbedingungen müssen die Zukunft der Wohnungsgenossenschaften sichern
 
Die staatlichen Rahmenbedingungen müssen die besondere Wohnform “genossenschaftliches Wohnen” stärker als in der Vergangenheit berücksichtigen. Das genossenschaftliche Wohnen verdient eine besondere Unterstützung. Gerade die bestehenden Wohnungsgenossenschaften bieten ein hohes Innovationspotential.
 
 
Die bewährten Prinzipien des Genossenschaftsgesetzes sind zukunftsfähig
 
Die grundlegenden Strukturen des geltenden deutschen Genossenschaftsgesetzes bieten nunmehr seit über 100 Jahren den Wohnungsgenossenschaften sichere Rahmenbedingungen für ihre Entwicklung zu leistungsfähigen Unternehmen.
 
Die aktuelle politische Debatte über das Genossenschaftswesen ist sinnvoll, denn sie wird die Leistungen der bestehenden Genossenschaften stärker in das Bewusstsein der Öffentlichkeit rücken und damit Zukunftsimpulse geben.
 
Aber: Eine solche Debatte darf die grundlegenden Strukturen des Genossenschaftsrechts, die Rahmenbedingungen, auf denen die Leistungen der Wohnungsgenossenschaften ruhen, nicht gefährden.
 
Auch eine Umsetzung des Statutes einer Europäischen Genossenschaft (SCE) in deutsches Recht muss diese Grundprinzipien wahren. Erfahrungen mit der Europäischen Genossenschaft sollten abgewartet werden, bevor das geltende Genossenschaftsgesetz durch Neuregelungen in Frage gestellt wird.
 
Das Genossenschaftsgesetz muss auch in Zukunft - auf der Grundlage der genossenschaftlichen Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung - eine möglichst große Identität zwischen Nutzer und Mitglied bewahren helfen.
 
Die genossenschaftliche Selbstverwaltung muss dahingehend gestärkt werden, dass ehrenamtliche Tätigkeiten in den enossenschafteen mit anderen ehrenamtlichen Funktionen in der Gesellschaft gleichgestellt werden.
 
Eine der grundlegenden Prinzipien des Genossenschaftsrechts, die es zu erhalten gilt, ist die Satzungsstrenge. eine Novellierung des Genossenschaftsgesetzes darf nicht in das Belieben der Gründer einer Genossenschaft stellen, ob sie ihrer Wohnungsgenossenschaft durch die Satzung die Struktur einer Aktiengesellschaft oder einer Personengesellschaft geben wollen.
 
Auch für eine - unter Abkehr von ökonomischen Zwängen - allein “sozial” ausgerichtete Vereinigung stehen andere Rechtsformen als die Genossenschaft zur Verfügung. Durch einen nach § 52 Abgabenordnung steuerbegünstigten ideellen oder wirtschaftlichen Verein oder durch eine Stiftung können solche “sozialen” Ziele in der Regel besser verwirklicht werden als durch die Rechtsform der Genossenschaft.
 
 
Die Wohnungsgenossenschaften brauchen für mehr Autonomie eine angemessene Stellung im Mietrecht
 
Um Preisverzerrungen und daraus resultierende Ungleichbehandlungen der Mitglieder zu vermeiden, brauchen die Genossenschaften die Möglichkeit, wohnwertbezogene Nutzungsgebühren festzusetzen bzw. entsprechende Kalkulationsmodelle unter Anpassung an die gesetzlichen Mietpreisvorschriften einführen zu können.
 
 
Der “Ring der Wohnungsgenossenschaften” ist fortzuentwickeln
 
Der Ring der Wohnungsgenossenschaften, in dem sich Wohnungsgenossenschaften zusammengeschlossen haben, um ihren Mitgliedern höhere Mobilität innerhalb der Bundesrepublik zu ermöglichen, ist ein wichtiges Instrument genossenschaftlicher Selbsthilfe.
 
Die Mobilität sollte durch die Übertragung von Genossenschaftsguthaben erleichtert werden.
 
 
Die Wohnungsgenossenschaften brauchen ein eigenes Produkt in der privaten Altersvorsorge und die Spareinrichtungen sollten gestärkt werden.
 
 
Die Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung - dies sind 40 von 2.000 Genossenschaften - haben bereits ein eigenes Produkt der privaten Altersvorsorge entwickelt, das vom Bundesaufsichtsamt für die “Riester-Rente” zertifiziert worden ist.
 
Den Wohnungsgenossenschaften sollte die Chance gegeben werden, anknüpfend an das Geschäftsguthaben und das Dauernutzungsrecht ein Produkt für die Altersvorsorge zu entwickeln.
 
Die Möglichkeiten von Wohnungsgenossenschaften, Spareinrichtungen zu gründen, sollten erleichtert werden.
 
 
Die Wohnungsgenossenschaft benötigen angepasste Förderinstrumente
 
Die Wohnungsgenossenschaften richten ihre Hauptanstrengungen darauf, den Wohnungsbestand zukunftsfähig zu gestalten. Sie sanieren und modernisieren ihn laufend.
 
Für diese Bestandspflege benötigen die Wohnungsgenossenschaften entsprechend angepasste Förderinstrumente sowohl im Steuerrecht als auch bei den Fördermaßnahmen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus und des Stadtumbaus. Noch vorhandene bürokratische Belegung öffentlich geförderter Wohnungen ist zu Gunsten einer sozial verantworteten Wohnungsvergabe durch die Genossenschaft abzubauen.
 
Bei der Entwicklung der Rahmenbedingungen sollten diese dem besonderen Charakter der Wohnungsgenossenschaften entsprechen und keine Fremdbestimmungselemente enthalten. Eine neues “Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht” - verbunden mit Einschränkun-
gen der genossenschaftlichen Selbstbestimmungsrechte (z.B. Belegungsrechte und zu niedrige Einkommensgrenzen) lehnen die Wohnungsgenossenschaften ab. Dies muss auch Berücksichtigung finden bei der Umsetzung der Regelungen zum neuen sozialen Wohnungsbaurecht.
 
 
Die Wohnungsgenossenschaften brauchen einen neuen § 17 Eigenheimzulagengesetz
 
Für Wohnungsgenossenschaften sind spezielle Förderstrukturen erforderlich, damit sie wettbewerbsfähig bleiben können. Insbesondere der § 17 des Eigenheimzulagengesetzes muss dringend reformiert werden.
 
Eine Konzentration der Förderung auf eigentumsorientierte Genossenschaften führt zu zwei Klassen von Genossenschaften und benachteiligt die bestehenden Genossenschaften. Stattdessen sollte eine steuerliche Gleichstellung der Investitionen der Mitglieder von Genossenschaften mit der individuellen Wohneigentumsförderung erfolgen.
 
Das Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG ist als genossenschaftliches Modell stärker praxisgerecht auszugestalten, so dass dieses Modell gerade für Schwellenhaushalte interessant sein kann.
 
 
Förderung der Wohnungsgenossenschaften durch den sozialen Wohnungsbau
 
Das zum 01.01.2002 in Kraft getretene Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts sieht in seinem Wohnraumförderungsgesetz eine besondere Berücksichtigung des genossenschaftlichen Wohnens vor.
 
Nach § 38 des Wohnraumförderungsgesetzes stellt der Bund entsprechende Finanzierungsmittel zur Verfügung, die eigentliche Umsetzung erfolgt aber durch die Länder.
 
Notwendig ist, dass sowohl in den Verwaltungsvereinbarungen zwischen Bund und Ländern als auch in den Förderrichtlinien der einzelnen Länder für das genossenschaftliche Wohnen in der Umsetzung - insbesondere des § 12 WoFG - besondere Regelungen getroffen werden.
 
 
Die Wohnungsgenossenschaften in schwierigen Märkten
 
Auch Wohnungsgenossenschaften sind in bestimmten Regionen - insbesondere in wirtschaftlich schwachen Gebieten - mit hohem strukturellen Leerstand konfrontiert. Dies hat zur Folge, dass dort auch Wohnungen vom Markt genommen werden müssen.
 
Zur Erhaltung des bewohnten Bestandes können auch Maßnahmen des Verkaufs, des Rückbaus und der Abriss erforderlich sein.
 
Auch die Möglichkeit von Fusionen und Kooperationen muss geprüft werden.
 
Für die Leerstandsbekämpfung und -beseitigung sind spezielle Fördermaßnahmen, Programme und Hilfestellungen erforderlich. Die Unterstützung der Verbandsorganisation, insbesondere der Prüfungsverbände, kann nicht ausreichen. Ansätze für eine Förderung finden sich im Rahmen der Programme “Stadtumbau” und “Soziale Stadt”.
 
 
Wohnungsgenossenschaften brauchen eine Grunderwerbsteuerbefreiung bei Fusionen
 
Insbesondere aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten besteht immer wieder die Notwendigkeit zu Fusionen. Dies scheitert oft, weil Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss.
 
Wenn die Fusion auf Grund einer wirtschaftlich kritischen Situation notwendig oder sinnvoll ist, ist die Grunderwerbsteuer zur Zeit 3,5% ein nahezu unüberwindliches Hindernis. Die Branche der Wohnungswirtschaft trifft diese Steuer besonders hart, weil das Vermögen der Unternehmen fast zu 100% aus Grund und Boden (inklusive Wohnungsgebäude) besteht. Dies ist in anderen Branchen nicht so.
 
Die Grunderwerbsteuer darf die Entwicklung wirtschaftlich notwendiger Strukturen nicht hindern. Daher braucht die Wohnungswirtschaft einen Ausnahmeregelung - die zudem für die öffentlichen Hände keine Einnahmeverluste verursacht -, da im anderen Falle die entsprechende Fusionen unterbleiben werden und deshalb keine Grunderwerbsteuereinnahmen anfallen.
 
Sammelantragsverfahren zur Vermeidung von Einkommensteuerveranlagungen bis 159€
 
Das bestehende Sammelantragsverfahren, durch das die gesonderte Einkommensteuerveranlagung von Dividenden vermieden wird, ist derzeit auf eine Höchstgrenze von 51 3 begrenzt. Diese Grenze ist seit dem Jahre 1977 unverändert beibehalten worden und entspricht nicht mehr den wirtschaftlichen Gegebenheiten. Damit die beabsichtigte Verwaltungsvereinfachung für Finanzverwaltung, Wohnungsgenossenschaften und Genossenschaftsmitglieder weiterhin gegeben ist, muss diese Grenze auf 150€ erhöht werden.
 
 
Neu gegründete Wohnungsgenossenschaften brauchen Unterstützung
 
Neue Wohnungsgenossenschaften können neben den bestehenden Wohnungsgenossenschaften bei der Privatisierung von größeren Wohnungsbeständen eine wichtige Rolle übernehmen. Dabei muss jedoch bedacht werden, dass sowohl geeignete Bestände ausgewählt und die neuen Genossenschaften auf eine langfristig solide wirtschaftliche Grundlage gestellt werden. Das Instrument der Neugründung von Bewohnergenossenschaften kann nicht dazu dienen, unrentable Wohnungsbestände zu retten. Die staatliche Förderung muss zu den genossenschaftlichen Besonderheiten passen.
 
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