Ausgabe 12/ 2002
Zukunft des genossenschaftlichen Wohnens
In unserer Zeitung 11/2002 hatten wir über ein Diskussionspapier Bundesarbeitsgemeinschaft der Wohnungsgenossenschaften des GdW (Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen) vom 04.06.2002 berichtet. Diese Information über das Selbstverständnis der Wohnungsgenossenschaften und aktuelle Problemstellungen setzen wir nachfolgend fort:
Die bewährten Prinzipien des Genossenschaftsgesetzes sind zukunftsfähig
Die grundlegenden Strukturen des geltenden deutschen Genossenschaftsgesetzes bieten nunmehr seit über 100 Jahren den Wohnungsgenossenschaften sichere Rahmenbedingungen für ihre Entwicklung zu leistungsfähigen Unternehmen.
Die aktuelle politische Debatte über das Genossenschaftswesen ist sinnvoll, denn sie wird die Leistungen der bestehenden Genossenschaften stärker in das Bewusstsein der Öffentlichkeit rücken und damit Zukunftsimpulse geben.
Aber: Eine solche Debatte darf die grundlegenden Strukturen des Genossenschaftsrechts, die Rahmenbedingungen, auf denen die Leistungen der Wohnungsgenossenschaften ruhen, nicht gefährden.
Auch eine Umsetzung des Statutes einer Europäischen Genossenschaft (SCE) in deutsches Recht muss diese Grundprinzipien wahren. Erfahrungen mit der Europäischen Genossenschaft sollten abgewartet werden, bevor das geltende Genossenschaftsgesetz durch Neuregelungen in Frage gestellt wird.
Das Genossenschaftsgesetz muss auch in Zukunft - auf der Grundlage der genossenschaftlichen Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung - eine möglichst große Identität zwischen Nutzer und Mitglied bewahren helfen.
Die genossenschaftliche Selbstverwaltung muss dahingehend gestärkt werden, dass ehrenamtliche Tätigkeiten in den Genossenschaften mit anderen ehrenamtlichen Funktionen in der Gesellschaft gleichgestellt werden.
Eine der grundlegenden Prinzipien des Genossenschaftsrechts, die es zu erhalten gilt, ist die Satzungsstrenge. Eine Novellierung des Genossenschaftsgesetzes darf nicht in das Belieben der Gründer einer Genossenschaft stellen, ob sie ihrer Wohnungsgenossenschaft durch die Satzung die Struktur einer Aktiengesellschaft oder einer Personengesellschaft geben wollen.
Auch für eine - unter Abkehr von ökonomischen Zwängen - allein „sozial“ ausgerichtete Vereinigung stehen andere Rechtsformen als die Genossenschaft zur Verfügung. Durch einen nach § 52 Abgabenordnung steuerbegünstigten ideellen oder wirtschaftlichen Verein oder durch eine Stiftung können solche „sozialen“ Ziele in der Regel besser verwirklicht werden als durch die Rechtsform der Genossenschaft.
Die Wohnungsgenossenschaften brauchen für mehr Autonomie eine angemessene Stellung im Mietrecht
Um Preisverzerrungen und daraus resultierende Ungleichbehandlungen der Mitglieder zu vermeiden, brauchen die Genossenschaften die Möglichkeit, wohnwertbezogene Nutzungsgebühren festzusetzen bzw. entsprechende Kalkulationsmodelle unter Anpassung an die gesetzlichen Mietpreisvorschriften einführen zu können.
Der „Ring der Wohnungsgenossenschaften“ ist fortzuentwickeln
Der Ring der Wohnungsgenossenschaften, in dem sich Wohnungsgenossenschaften zusammengeschlossen haben, um ihren Mitgliedern höhere Mobilität innerhalb der Bundesrepublik zu ermöglichen, ist ein wichtiges Instrument genossenschaftlicher Selbsthilfe.
Die Mobilität sollte durch die Übertragung von Genossenschaftsguthaben erleichtert werden.
Die Wohnungsgenossenschaften brauchen ein eigenes Produkt in der privaten Altersvorsorge und die Spareinrichtungen sollten gestärkt werden
Die Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung - dies sind 40 von 2.000 Genossenschaften - haben bereits ein eigenes Produkt der privaten Altersvorsorge entwickelt, das vom Bundesaufsichtsamt für die „Riester-Rente“ zertifiziert worden ist.
Den Wohnungsgenossenschaften sollte die Chance gegeben werden, anknüpfend an das Geschäftsguthaben und das Dauernutzungsrecht ein Produkt für die Altersvorsorge zu entwickeln.
Die Möglichkeiten von Wohnungsgenossenschaften, Spareinrichtungen zu gründen, sollten erleichtert werden.
Die Wohnungsgenossenschaft benötigen angepasste Förderinstrumente
Die Wohnungsgenossenschaften richten ihre Hauptanstrengungen darauf, den Wohnungsbestand zukunftsfähig zu gestalten. Sie sanieren und modernisieren ihn laufend.
Für diese Bestandspflege benötigen die Wohnungsgenossenschaften entsprechend angepasste Förderinstrumente sowohl im Steuerrecht als auch bei den Fördermaßnahmen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus und des Stadtumbaus. Noch vorhandene bürokratische Belegung öffentlich geförderter Wohnungen ist zu Gunsten einer sozial verantworteten Wohnungsvergabe durch die Genossenschaft abzubauen.
Bei der Entwicklung der Rahmenbedingungen sollten diese dem besonderen Charakter der Wohnungsgenossenschaften entsprechen und keine Fremdbestimmungselemente enthalten. Eine neues „Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht“ - verbunden mit Einschränkungen der genossenschaftlichen Selbstbestimmungsrechte (z.B. Belegungsrechte und zu niedrige Einkommensgrenzen) lehnen die Wohnungsgenossenschaften ab. Dies muss auch Berücksichtigung finden bei der Umsetzung der Regelungen zum neuen sozialen Wohnungsbaurecht.
Die Wohnungsgenossenschaften brauchen einen neuen § 17 Eigenheimzulagengesetz
Für Wohnungsgenossenschaften sind spezielle Förderstrukturen erforderlich, damit sie wettbewerbsfähig bleiben können. Insbesondere der § 17 des Eigenheimzulagengesetzes muss dringend reformiert werden.
Eine Konzentration der Förderung auf eigentumsorientierte Genossenschaften führt zu zwei Klassen von Genossenschaften und benachteiligt die bestehenden Genossenschaften. Stattdessen sollte eine steuerliche Gleichstellung der Investitionen der Mitglieder von Genossenschaften mit der individuellen Wohneigentumsförderung erfolgen.
Das Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG ist als genossenschaftliches Modell stärker praxisgerecht auszugestalten, so dass dieses Modell gerade für Schwellenhaushalte interessant sein kann.
Förderung der Wohnungsgenossenschaften durch den sozialen Wohnungsbau
Das zum 01.01.2002 in Kraft getretene Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts sieht in seinem Wohnraumförderungsgesetz eine besondere Berücksichtigung des genossenschaftlichen Wohnens vor.
Nach § 38 des Wohnraumförderungsgesetzes stellt der Bund entsprechende Finanzierungsmittel zur Verfügung, die eigentliche Umsetzung erfolgt aber durch die Länder.
Notwendig ist, dass sowohl in den Verwaltungsvereinbarungen zwischen Bund und Ländern als auch in den Förderrichtlinien der einzelnen Länder für das genossenschaftliche Wohnen in der Umsetzung - insbesondere des § 12 WoFG - besondere Regelungen getroffen werden.
Die Wohnungsgenossenschaften in schwierigen Märkten
Auch Wohnungsgenossenschaften sind in bestimmten Regionen - insbesondere in wirtschaftlich schwachen Gebieten - mit hohem strukturellem Leerstand konfrontiert. Dies hat zur Folge, dass dort auch Wohnungen vom Markt genommen werden müssen.
Zur Erhaltung des bewohnten Bestandes können auch Maßnahmen des Verkaufs, des Rückbaus und der Abriss erforderlich sein.
Auch die Möglichkeit von Fusionen und Kooperationen muss geprüft werden.
Für die Leerstandsbekämpfung und -beseitigung sind spezielle Fördermaßnahmen, Programme und Hilfestellungen erforderlich. Die Unterstützung der Verbandsorganisation, insbesondere der Prüfungsverbände, kann nicht ausreichen. Ansätze für eine Förderung finden sich im Rahmen der Programme „Stadtumbau“ und „Soziale Stadt“.
Wohnungsgenossenschaften brauchen eine Grunderwerbsteuerbefreiung bei Fusionen
Insbesondere aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten besteht immer wieder die Notwendigkeit zu Fusionen. Dies scheitert oft, weil Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss.
Wenn die Fusion auf Grund einer wirtschaftlich kritischen Situation notwendig oder sinnvoll ist, ist die Grunderwerbsteuer zur Zeit 3,5% ein nahezu unüberwindliches Hindernis. Die Branche der Wohnungswirtschaft trifft diese Steuer besonders hart, weil das Vermögen der Unternehmen fast zu 100% aus Grund und Boden (inklusive Wohnungsgebäude) besteht. Dies ist in anderen Branchen nicht so.
Die Grunderwerbsteuer darf die Entwicklung wirtschaftlich notwendiger Strukturen nicht hindern. Daher braucht die Wohnungswirtschaft eine Ausnahmeregelung - die zudem für die öffentlichen Hände keine Einnahmeverluste verursacht -, da im anderen Falle die entsprechenden Fusionen unterbleiben werden und deshalb keine Grunderwerbsteuereinnahmen anfallen.
Sammelantragsverfahren zur Vermeidung von Einkommensteuerveranlagungen bis 150 €
Das bestehende Sammelantragsverfahren, durch das die gesonderte Einkommensteuerveranlagung von Dividenden vermieden wird, ist derzeit auf eine Höchstgrenze von 51 3 begrenzt. Diese Grenze ist seit dem Jahre 1977 unverändert beibehalten worden und entspricht nicht mehr den wirtschaftlichen Gegebenheiten. Damit die beabsichtigte Verwaltungsvereinfachung für Finanzverwaltung, Wohnungsgenossenschaften und Genossenschaftsmitglieder weiterhin gegeben ist, muss diese Grenze auf 150 3 erhöht werden.
Neu gegründete Wohnungsgenossenschaften brauchen Unterstützung
Neue Wohnungsgenossenschaften können neben den bestehenden Wohnungsgenossenschaften bei der Privatisierung von größeren Wohnungsbeständen eine wichtige Rolle übernehmen. Dabei muss jedoch bedacht werden, dass sowohl geeignete Bestände ausgewählt und die neuen Genossenschaften auf eine langfristig solide wirtschaftliche Grundlage gestellt werden. Das Instrument der Neugründung von Bewohnergenossenschaften kann nicht dazu dienen, unrentable Wohnungsbestände zu retten. Die staatliche Förderung muss zu den genossenschaftlichen Besonderheiten passen.
