Ausgabe 04/ 2007

Bericht des Vorstands

VIII. Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
Für die Genossenschaft können bestandsgefährdende oder wesentliche Risiken ausgeschlossen werden.
Die Genossenschaft verfügt mit dem Risikomanagement-Handbuch über ein Überwachungssystem, mit dem auftretende Risiken rechtzeitig aufgezeigt und eventuell notwendige Maßnahmen unverzüglich eingeleitet werden können.
Als Kernkompetenz beschränkt sich die Genossenschaft auf die Errichtung und Bewirtschaftung von Wohnungen für ihre Mitglieder. Die Vermietung von Gewerbeobjekten und die Wohnungseigentumsverwaltung ist von untergeordneter Bedeutung.
Ein Leerstandsrisiko für die Wohnungen kann sich aus einer nicht zeitgemäßen Ausstattung und Größe ergeben. Deshalb hat die Genossenschaft den gesamten Wohnungsbestand technisch aufgenommen und schreibt die Entwicklung ständig fort.
Zu einem Risikofaktor können anonyme Großwohnanlagen und ein Anstieg von Menschen mit Migrationshintergrund werden, wenn sich dadurch zunehmend Parallelgesellschaften bilden. Solchen Entwicklungen wirkt die Genossenschaft mit direktem Kontakt zu ihren Mitgliedern, Förderung ehrenamtlichen Engagements, Unterstützung von Mitgliederfesten und sorgfältiger Auswahl von Wohnungsbewerbern direkt durch den Vorstand entgegen.
Die Genossenschaft hat einen hohen Anteil älterer Mitglieder. Dieser Anteil wird in der Zukunft durch medizinischen Fortschritt und die allgemeine Bevölkerungsentwicklung noch ansteigen. Deshalb wird auch der Bedarf nach Unterstützung und Betreuung in den Wohnungen zunehmen. Da die Genossenschaft diese Hilfeleistungen im Rahmen ihres Förderauftrags nicht allein bewältigen kann, gründete sich aus ihrer Mitte im Jahr 2006 der Selbsthilfe Gartenstadt e.V. Dieser gemeinnützige Verein kann mit Unterstützung durch die von der Genossenschaft und ihrem Ehrenvorsitzenden ebenfalls im Berichtsjahr ins Leben gerufene Walter-Pahl-Stiftung zukünftig z.B. wohnungsnahe Dienstleistungen zur Bewältigung des Haushalts für Hilfsbedürftige finanzieren.
Durch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung ist mit der Zunahme einkommensschwacher und sozial schwacher Haushalte auch in den Reihen der Genossenschaftsmitglieder zu rechnen. Den betroffenen Mitgliedern steht die Genossenschaft mit kompetenter Beratung zur Verfügung.
Ausfälle an Nutzungsgebühren werden konsequent in einem straffen Mahnsystem verfolgt.
Die Genossenschaft verfügt über einen geringen Darlehensbestand mit äußerst niedriger Verzinsung bei langer Zinsbindung. Die liquiden Mittel übersteigen den Darlehensbestand um das 6,3-fache. Ein Zinsänderungsrisiko ist bei diesen Voraussetzungen nicht gegeben.
Durch die fast 100 prozentige Lastenfreiheit unserer Grundstücke bestehen beachtliche Beleihungsspielräume.
Der Sparbestand der Mitglieder wird täglich fortgeschrieben. Die Zinssätze werden permanent unter Wettbewerbsgesichtspunkten auf ihre Marktfähigkeit überprüft und falls erforderlich angepasst. Durch die hohe Liquidität könnten selbst sehr große Abflüsse von Spareinlagen bewältigt werden. Bestandsgefährdende Zinsänderungsrisiken bestehen deshalb nicht.
Die traditionelle Organisationsform der Genossenschaft, beruhend auf dem Selbsthilfegedanken, stellt die einzige Wohnalternative sowohl zu Mietwohnungsanbietern als auch zu Einzelwohneigentum dar. Es besteht keine Gefahr von Kapitalabfluss an Dritte. Die erzielten Erträge fließen ausnahmslos und in voller Höhe zur Förderung der Mitglieder zurück in die Genossenschaft. Die moderaten Nutzungsgebührenanpassungen richten sich allein nach dem Kostenaufwand. Durch hohe stille Reserven entsteht eine gute Wettbewerbsposition. Gerade vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und dem Trend zur Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt trägt die Genossenschaft zur Mobilität des einzelnen Mitglieds bei und schützt dieses vor den Risiken bei Anschaffung und Wertentwicklung einer Immobilie. So können sich im Laufe des Lebens die eigenen Wohnbedürfnisse ändern, wofür die Genossenschaft aufgrund ihrer Größe unterschiedliche Angebote vom Einfamilienhaus mit Garten bis zur Seniorenwohnung bereit hält. Auch sorgt die Genossenschaft durch kontinuierliche Investitionen für eine langfristig hochwertige Wohnqualität.
Da in der Vergangenheit eher viele kaufkräftige Bewohner von Mannheim weg ins Umland gezogen sind, hören wir gern, dass nach einer Studie der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) in Ludwigsburg sich in Baden-Württemberg ein umgekehrter Wohntrend weg vom Umland zurück in die Städte entwickeln soll. Dabei spielen die Themen Zeitersparnis, Bequemlichkeit, die Abschaffung eines Autos sowie das kulturelle und soziale Angebot der Städte eine immer bedeutender werdende Rolle. Berufliche Gründe bleiben grundsätzlich die wesentlichen Aspekte für die Wohnortwahl. Der klassische Berufseinpendler wird insbesondere durch den Wegfall der Pendlerpauschale Kostenaspekte wie möglicherweise ein zweites Auto bzw. Fahrtkosten mit öffentlichen Verkehrsmitteln aus dem Umland neu abwägen müssen. Auch die These, dass ältere Menschen zunehmend in städtische Wohnquartiere ziehen, wird durch die Untersuchung bestätigt. Obwohl wir diese Entwicklung in Mannheim noch nicht spüren, bewerten wir dies als Chance für die Genossenschaft. Um diesen Trend zu fördern, ist die Wohnungspolitik gefragt. Deren Instrumente sollten sich weniger auf die Schaffung neuer Wohnungen sondern vielmehr auf die Vitalisierung der Stadt konzentrieren. Angesichts der demografischen Entwicklung liegen die Entwicklungschancen vorwiegend in der Stadt.