Ausgabe 04/ 2006
Bericht des Vorstands - III. Wohnungsbewirtschaftung
Der Wohnungsmarkt in Mannheim ist seit Jahren als gesättigt einzustufen, mit einer generellen Tendenz zu mehr Leerständen. Diese Entwicklung berührte im Berichtsjahr auch die Genossenschaft.
303 Genossenschaftswohnungen, davon 20 im Neubau im Langen Schlag, konnten im Jahr 2005 von den daran interessierten Mitgliedern bezogen werden (Vorjahr 259). Die Fluktuation betrug 6,7% (Vorjahr 6,17%). 132 Wohnungen wurden von vorgemerkten Mitgliedern bezogen. Bei 74 Wohnungen wechselten die Mitglieder von der bisherigen in eine andere bedarfsgerechtere Genossenschaftswohnung. 171 Wohnungen waren von den vorhandenen Mitgliedern nicht nachgefragt und konnten daher an neu in die Genossenschaft aufgenommene Mitglieder überlassen werden.
101 Genossenschaftswohnungen standen für insgesamt 224 Monate im vergangenen Jahr leer. Im Vorjahr waren es lediglich 59 Wohnungen über einen Zeitraum von zusammen 133 Monaten.
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Entwicklung der Leerstände und Erlösschmälerungen
Der überwiegende Teil davon, nämlich 58 Wohnungen, konnte wegen durchgeführter Verbesserungsmaßnahmen vorübergehend nicht an neue Nutzer vergeben bzw. von diesen bewohnt werden. Allerdings hatten wir für 43 Wohnungen (1,02% des Bestands) auch einen nachfragebedingten Leerstand von einem bis zu elf Monaten zu verzeichnen, was allein wegen dieser Wohnungen zu Erlösschmälerungen in Höhe von 72.252,83 € führte. Die schleppende Nachfrage nach Wohnungen wird aller Voraussicht nach auch in Zukunft anhalten. Allerdings müssen wir bei der Neuvergabe von Wohnungen weiterhin auf die finanzielle Leistungskraft der Bewerber und die Integrationsfähigkeit in die bestehenden Nachbarschaften achten, damit keine Störungen der intakten Nachbarschaften auftreten und keine Folgekosten für die Gemeinschaft entstehen. Wir hoffen durch das kommende Antidiskriminierungsgesetz bei dieser Aufgabe nicht überverhältnismäßig behindert zu werden. Wegen Verletzung der vorgenannten Pflichten gegenüber der Genossenschaft mussten 7 Nutzungsverhältnisse nicht nur fristlos gekündigt sondern auch tatsächlich beendet werden. Bei 2 Wohnungen war dazu die Beauftragung des Gerichtsvollziehers nötig. Die entsprechenden zum Jahresende ausgeschlossenen Mitglieder verursachten einen Schaden in Höhe von über 25.000,00 €. 842 (Vorjahr 893) Mahnungen mussten wir wegen ausstehender Zahlung versenden.
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Die Genossenschaft bewirtschaftete zum 31.12.2005 den folgenden Bestand:
- 4.210 Wohnungen in 428 Mehr- und 680 Einfamilienhäusern
- 29 Gewerberäume
- 2.671 Garagen- / Stellplätze
Der Wohnungsbestand erhöhte sich durch den Neubau Langer Schlag (20 Wohnungen, außerdem 5 gewerbliche Einheiten und 37 Garagenstellplätze) und verringerte sich durch Zusammenlegung kleinerer Wohnungen (7 Wohneinheiten).
Das Grundstück August-Bebel-Straße 2-4 hat sich durch Zuschreibung nach Kauf eines Weges um 61 qm vergrößert. Während beim Kauf der übrigen Erbbaugrundstücke von der Stadt Mannheim im Jahr 1979 die Wegegrundstücke kostenlos in unser Eigentum übergingen, musste der damals vergessene Weg (genutzt als Müllplatz) jetzt mit 150,00 €/m2 bezahlt werden. Dies war dennoch ein Sonderpreis, weil die Grundstücke auf dem Almenhof ansonsten mit 440,00 €/m2 anzusetzen sind. Die Fläche unserer Grundstücke einschließlich des Erbpachtgrundstücks in Ilvesheim beträgt 540.862 m2.
Die aus der Überlassung der Genossenschaftswohnungen an die Mitglieder erzielten Erträge konnten zu 62 % für die Verbesserungen des Wohnungsbestands eingesetzt werden. Aus der Hausbewirtschaftung ergab sich im Vergleich zum Vorjahr folgender Ertrag und Aufwand:
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Ersträge und Aufwendungen 2004, 2005
Die Durchschnittsmiete des Mannheimer Mietspiegels aus dem Jahr 2004 beträgt 5,41 €. Die durchschnittliche Nutzungsgebühr bei der Genossenschaft (ohne abzurechnende Betriebskosten, ohne Garagen) betrug Ende 2005 monatlich 4,56 € je qm Wohnfläche, im Vorjahr 4,48 €. Hinzu kamen die im Berichtsjahr abgerechneten Nebenkosten. Die Heiz- und Warmwasserkosten betrugen durchschnittlich 0,67 € (Vorjahr 0,64 €) je qm Heizfläche im Monat. Dabei werden sich die Preissteigerungen des Jahres 2005 bei Fernwärme, Gas und Wasser erst im laufenden Abrechnungsjahr bemerkbar machen. Die übrigen Betriebskosten betrugen 1,25 € (Vorjahr 1,27 €) je m2 abzurechnender Wohnfläche im Monat. Der Rückgang ergibt sich aus einem niedrigen Wasserverbrauch jedoch bei gestiegenen Preisen und durch eine Kostenreduzierung beim Abwasser. Auch sind die Kosten für die Entsorgung der Leichtverpackungen (Gelber Sack) entfallen.
Neben der Bewirtschaftung unseres eigenen Hausbestands verwalten wir seit Jahren 13 Eigentümergemeinschaften mit 96 Wohnungen und 784 Garagen.
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