Ausgabe 9/ 2000

WALTER PAHL: 90 Jahre Gartenstadt-Genossenschaft
IX. Konsolidierung, Sättigung des Wohnungsmarktes

Einen einheitlichen Wohnungsmarkt gibt es nicht. Er ist naturgemäß in viele Teilmärkte gespalten. Aber er splittet sich nicht nur regional auf sondern auch wegen der Verschiedenheit der Wohnungen nach Größe, Ausstattung, Lage und Preis. Während sich bei anderen Bedarfsgütern verhältnismäßig rasch wieder ein Gleichgewicht herstellt, weil der Nachfrage die Investoren folgen und die Produkte vermehrt zum Verkauf bringen, die den besten Ertrag versprechen. Bei dem nur langfristig zu produzierenden Wirtschaftsgut Wohnung ist das anders. Man kann die Wohnung nicht vom Ort des Überschusses in den Ort des Bedarfs bringen und auch die Bereitstellung und Erschließung von Baugelände, die Planung und die Bauerstellung sind nur mit hohem Zeitaufwand zu bewerkstelligen. Es kann daher örtlich sehr lange dauern, bis sich Wohnverhältnisse “normalisiert” haben. Langfristig wird sich aber jeder Markt ausgleichen, wenn keine Behinderungen eintreten und man es den Investoren überläßt dort zu bauen, wo die Nachfrage am größten ist.
Dass sich dabei auch Fehlinvestitionen ergeben liegt auf der Hand. Jüngstes Beispiel ist die oft spekulative Neubautätigkeit in den neuen Ländern nach der Wiedervereinigung gewesen, die auch wegen der eingeräumten hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, Bauherren und Kapitalgeber zu einem Bauboom veranlassten. Was aber am Markt vorbei produziert wird, bleibt lange Zeit unverkäuflich, oder unvermietbar und leer. Es kam hinzu, dass Bundeswehr / Nationale Volksarmee viele Standorte auflösten und damit zusätzliche Immobilienangebote auf den Markt warfen. Die Pleiten von Investoren und Bauausführenden sind entsprechend hoch.Aber auch im Westen gibt es bereits Standorte, in denen der Vermieter – zum Mietermarkt wurde, d.h. das Wohnungsangebot größer als die Nachfrage ist. Nicht zuletzt spielen dabei Mietpreise und die hohe Arbeitslosigkeit eine große Rolle. Vor allem der Geschoßwohnungsbau ist deshalb stark rückläufig, während der mit steuerlichen Anreizen geförderte Ein – und Zweifamilienhausbau noch zunimmt. Insgesamt kann man wegen der starken Bautätigkeit in den vergangenen 10 Jahren von einem zumindest rechnerisch weitgehend ausgeglichenen Wohnungsmarkt sprechen. Aus diesem Grunde haben auch die Baupreise, vor allem im Bauhauptgewerbe, nachgegeben. Die Preise des Ausbaugewerbes sind meist wegen der “Renovierungs– und Modernisierungswelle” geringer als sonst angehoben worden. Unsere Genossenschaft hatte die sich abzeichnenden Entwicklungen schon frühzeitig erkannt und sich darauf eingestellt. Wir haben uns deshalb in der Bautätigkeit Beschränkungen auferlegt und uns mehr der Bestandspflege angenommen. Das war für uns auch der Grund, uns im Neubaugebiet “Rott” nicht zu engagieren, sondern größeren Wert auf die Konsolidierung unserer finanziellen Verhältnisse Wert gelegt. Von einigen wenigen und nur zeitweilig auftretenden Leerständen abgesehen, können wir über “Verluste” nicht klagen. Trotzdem sind wir gezwungen, freiwerdende Wohnungen in der Presse anzubieten, weil die Nachfrage der Mitglieder in manchen Fällen nicht ausreicht, die Wohnungen rechtzeitig wieder zu belegen. Die Gartenstadt–Genossenschaft darf sich dennoch zu den gesündesten Wohnungsbaugenossenschaften im Lande zählen.
 
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