Ausgabe 11/ 2004
Die steuerlichen Rahmenbedingungen für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
In Zeiten knapper öffentlicher Mittel, in denen die früher bedarfsgerecht ausgestatteten Förderprogramme nur noch auf ein gesetzliches Minimum gekürzt oder gänzlich beseitigt werden, wolle die Wohnungswirtschaft ihr Kerngeschäft ohne überzogene Regulierungen und staatliche Gängelung nach den Prinzipien der sozialen Marktwirtschaft betreiben, so GdW-Präsident Lutz Freitag auf der Jahrespressekonfrenz des Verbandes in Berlin. Wer keine Förderung in Anspruch nimmt, dürfe auf der anderen Seite auch nicht mit immer neuen Regulierungen sowie bürokratischen Auflagen oder an sich dem Staat obliegenden Verwaltungs- und Kontrollaufgaben belastet werden, verlangte Freitag.
Negative Beispiele der jüngsten Vergangenheit seien u. a. die Bauabzugssteuer, die Gesetze zur Bekämpfung illegaler Beschäftigung und Schwarzarbeit oder die z.T. detailversessene und damit extrem verwaltungsintensive Umsetzung von Vorgaben speziell im Bereich des Umweltschutzes. Auch das geplante Antidiskriminierungsgesetz werde zur Verunsicherung von Wohnungsunternehmen und Investoren beitragen. Der GdW zeigte sich enttäuscht von dem 29-Punkte-Katalog zum Bürokratieabbau, den Bundeswirtschaftsminister Clement dem Bundeskabinett vorgelegt hat.
Immer schmerzlicher werde eine strategische Ausrichtung der Wirtschafts-, Finanz- und Steuerpolitik sowie eine in einen größeren politischen Handlungszusammenhang eingebettete Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik vermisst. „Wir erleben seit mehreren Jahren immer häufigere, z. T. aktionistische Korrekturen an den für die Wohnungswirtschaft relevanten Gesetzen und Verordnungen. Diese dramatisch sinkende Halbwertszeit der für das langlebige Wirtschaftsgut Wohnung so wichtigen investiven Rahmenbedingungen ist maßgeblich mit dafür verantwortlich, dass immer weniger Kapital in die deutschen Wohnungsmärkte fließt", betonte Freitag die Wichtigkeit von verlässlichen steuerlichen Rahmenbedingungen.
Die Politik auf Bundes- und Landesebene müsse sich darauf konzentrieren, für die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik strategische Ziele zu formulieren und flexible, regional differenzierte Instrumente zu schaffen, mit denen diese Ziele erreicht werden können. Staatliche Finanzierung müsse auch künftig dort einsetzen, wo es um die Lösung gesellschaftlicher Probleme geht, z.B. hinsichtlich der wachsenden Zahl von Menschen mit Zugangsproblemen auf dem Wohnungsmarkt oder der Stadtentwicklung. Wo ein „gesellschaftlicher Mehrwert" von der Wohnungswirtschaft erbracht werde, der über das unternehmerische Geschäftsinteresse hinausgeht, handle es sich nicht um Subventionen für eine Branche, sondern um die erforderliche und ordnungspolitisch gerechtfertigte Beteiligung des Staates an einer sozial-ökonomischen Gemeinschaftsaufgabe.
Eine gegen die Interessen der Mieter und der Wohnungswirtschaft gerichtete Reform der Grundsteuer müsse, so der GdW, verhindert werden. Probeberechnungen des GdW zum Reformvorschlag der Länder Bayern und Rheinland-Pfalz hätten alarmierende Mehrbelastungen ergeben:
Der Anstieg der steuerlich relevanten Grundstücksbewertung - bisher auf Basis der Einheitswerte - betrage bei Anwendung der geplanten neuen Bewertungsgrundlagen zwischen dem 2- und dem 87fachen. Es zeichneten sich deutliche Mehrbelastungen von Wohngrundstücken besonders in den neuen Ländern und mit älteren Gebäuden ab. Die konkrete Proberechnung einer Wohnungsbaugenossenschaft aus den östlichen Bezirken Berlins belege die dramatischen Auswirkungen für die Mieter. Die monatliche Grundsteuerbelastung würde im Schnitt von heute 0,23 Euro je qm Wohnfläche auf 1,24 bis 2,74 Euro je qm steigen. „Da die Grundsteuer als abrechnungsfähige Betriebskostenart auf die Miete umlegbar ist, würde diese 540 bis 1370%ige Steigerung der Grundsteuer die Mieter treffen", sagte der GdW-Chef. Die monatliche Mietbelastung stiege bei einer Wohnfläche von 70 qm in diesen Fällen um rd. 70 bis rd. 175 Euro.
Eine der wesentlichsten Forderungen sei deshalb die Aufkommensneutralität. Freitag: "Die Reform der Grundsteuer darf nicht zu einem Geldbeschaffungsprogramm für die Kommunen auf dem Rücken der Mieter und Wohnungswirtschaft umfunktioniert werden. Wir brauchen eine Reform, die das Wohnen zur Miete nicht verteuert. Eine Grundsteuerreform sollte außerdem ein gerechtes und transparentes Berechnungsverfahren zur Folge haben und zur Verfahrensvereinfachung beitragen. Dem würde beispielsweise eine Bemessungsgrundlage entsprechen, die auf physikalischen Berechnungsgrößen beruht, die sich also an den Grundstückflächen sowie den Wohn- und Nutzflächen orientiert. Die Bemessungsgrundlage sollte sich danach an den Grundstückflächen und an den Wohn- und Nutzflächen orientieren. Bei der Festlegung einer wertbezogenen Bemessungsgrundlage im Rahmen der Grundsteuerreform müssten die wirtschaftlichen Bedingungen im Mietwohnungsbereich - und dazu gehörten auch Leerstände - angemessen berücksichtigt werden. Insoweit komme bei einer wertbezogenen Bemessungsgrundlage für Mietwohngrundstücke nur das Ertragswertverfahren in Frage.
