Ausgabe 04/ 2007

Bericht des Vorstands

III. Wohnungsbewirtschaftung
Die Genossenschaft bewirtschaftete zum 31.12.2006 den folgenden Bestand:

• 4.203 Wohnungen in 428 Mehr- und 680 Einfamilienhäusern
  
• 29 Gewerberäume
  
• 2.671 Garagen- / Stellplätze
  

7 Wohnungen wurden im Vergleich zum Vorjahr als eigenständige Einheiten aufgelöst. Daneben reduzierten wir die Zimmeranzahl in zwei Wohnungen, um dadurch großzügigere Raumzuschnitte zu erhalten. Aktuell werden die Genossenschaftswohnungen zu 70 Prozent von Ein- und Zweipersonenhaushalten genutzt.
In Mannheim ist nach unseren Feststellungen von einer Überversorgung mit Wohnraum auszugehen. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung der Bevölkerung wird sich diese Situation auch in Zukunft nicht verändern. Die Nachfrage unserer Mitglieder nach freiwerdenden Wohnungen ist nicht so groß, dass alle Wohnungen an diesen Kreis vergeben werden können. Die Genossenschaft ist daher bemüht, neue Mitglieder für die Gemeinschaft zu gewinnen. Die Hauptvertriebswege bleiben dabei Zeitungsinserate und das Internetportal. Wir werden zukünftig aber auch andere Wege beschreiten, um die Bekanntheit der Genossenschaft in Mannheim und Umgebung zu steigern.
Der Vorstand konnte im Berichtsjahr 262 Wohnungen neu vergeben (Vorjahr 303). Davon wurden 127 von vorgemerkten Mitgliedern bezogen. Bei 70 Wohnungen ent-
schlossen sich die Mitglieder zu einem Umzug innerhalb des Wohnungsbestands der Genossenschaft. Für 135 Wohnungen wurden neue Mitglieder gewonnen.
Die Nutzerfluktuation hielt sich mit 6,23 Prozent auf einem ähnlich niedrigen Niveau wie in den Vorjahren (2005: 6,7 Prozent, 2004: 6,17 Prozent). Durchschnittlich wohnt ein Mitglied 15 Jahre bei der Genossenschaft.
Die Anzahl der im Verlauf des Jahres leerstehenden Wohnungen reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr von 101 auf 93 Wohnungen. Zusammen wurden diese Wohnungen für 235 Monate nicht genutzt (Vorjahr 224 Monate). 54 der Wohnungen konnten in diesem Zeitraum modernisierungsbedingt nicht angeboten werden. Die Genossenschaft hatte aber auch 39 Wohnungen, die nicht sofort nach Ablauf des Kündigungszeitraums von geeigneten Bewerbern nachgefragt wurden. Diese 0,93 Prozent des Wohnungsbestandes führten zu Erlösschmälerungen von 79.400,77 Euro.
Zwei Nutzungsverhältnisse mussten von Seiten der Genossenschaft wegen ausstehender Zahlungen fristlos und endgültig beendet werden. Auf Grund von Zahlungsausständen von Mitgliedern wurden 745 Mahnungen (Vorjahr 842) verschickt.
Die von den wohnenden Mitgliedern erzielten Erträge aus den Nutzungsgebühren wurden zu 81 Prozent für die - durch das zeitliche Vorziehen von Modernisierungsvorhaben außergewöhnlich hohen - Instandhaltungsaufwendungen eingesetzt. Die sonstigen Aufwendungen, wie Zinszahlungen, Abschreibungen, Verwaltungskosten etc. konnten durch die Nutzungsgebühren nicht mehr vollständig gedeckt werden. Wie bereits im Vorjahr angekündigt, nahm die Genossenschaft einen Bilanzverlust bewusst in Kauf, um den Kostensteigerungen durch die Mehrwertsteuererhöhung ab 01.01.2007 wenigstens für einen Teil der Bestandsinvestitionen zu entgehen. Aus der Hausbewirtschaftung ergab sich deshalb im Vergleich zum Vorjahr folgender Ertrag und Aufwand:

Der Mannheimer Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete festlegt, wurde im Jahr 2006 angepasst. Mannheim liegt im Vergleich zu anderen Ballungsräumen auf sehr moderatem Niveau. Im Schnitt ist der Quadratmeterpreis (ohne Betriebs- und Energiekosten) seit 2004 um 3,5 Prozent gestiegen und liegt nun bei 5,60 Euro. Der Verbraucherpreisindex stieg um 3,9 Prozent im gleichen Zeitraum. In Heidelberg kostet der Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt 7,28 Euro.
Die durchschnittliche Nutzungsgebühr bei der Genossenschaft (ohne abzurechnende Betriebskosten, ohne Garagen) betrug Ende 2006 monatlich 4,86 Euro je qm Wohnfläche.
Die Heiz- und Warmwasserkosten entwickelten sich von durchschnittlich 0,67 Euro je qm Heizfläche und Monat im Jahr 2005 auf 0,69 Euro im Berichtsjahr. Das stellt eine Kostenerhöhung von 3 Prozent dar. Diese Steigerung der Verbrauchskosten fiel jedoch geringer aus als die Erhöhungen der Energiepreise im gleichen Zeitraum (Fernwärme: 4,37 Prozent, Gas: 4,76 Prozent). Wir führen das unter anderem auf unsere Energieeinsparmaßnahmen zurück. Erklärtes Ziel der Genossenschaft bleibt es deshalb, in bauliche Maßnahmen zu investieren, die zu einer nachhaltigen Energieeinsparung für die Mitglieder führen.
Die übrigen Betriebskosten reduzierten sich von 1,25 Euro je qm abzurechnender Wohnfläche und Monat im Vorjahr auf 1,21 Euro. Dieser Rückgang um 3,2 Prozent setzt die Entwicklung des Jahres 2005 (minus 1,6 Prozent) erfreulicherweise fort. Günstig wirkten sich dabei die stabilen Abfallgebühren aus. Wegen des Streiks der Müllabfuhr im letzten Jahr erhielten die Mitglieder für einen Monat eine Rückerstattung. Die gestiegenen Wasserkosten konnten durch den geringeren Wasserverbrauch der Mitglieder kompensiert werden. Diese positive Kostenentwicklung wird sich aber wohl zukünftig nicht fortsetzen. Denn 75 bis 80 Prozent der Abwassergebühren sollen nach Ansicht des Deutschen Städte- und Gemeindebundes Fixkosten sein, die durch Betrieb und Unterhaltung der Abwasserentsorgungsanlagen entstünden. Weniger Wasserverbrauch erfordere demnach erheblich höhere Kosten, weil die Entsorgungskanäle mit Zusatzaufwand gewartet und betriebsbereit gehalten werden müssten.
Neben der Bewirtschaftung des eigenen Hausbestands verwaltet die Genossenschaft seit Jahren 13 Eigentümergemeinschaften mit 96 Wohnungen und 784 Garagen.