Ausgabe 04/ 2006
Bericht des Vorstands - V. Wirtschaftliche Lage
Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft hat sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt verändert:
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Entwicklung der Vermögensstruktur
Die Liquidität der Genossenschaft hat im Berichtsjahr zugenommen. Ursache ist zum einen die Aufnahme von KfW-Krediten für durchgeführte Energiesparmaßnahmen. Hatten wir 2004 lediglich Verbindlichkeiten in Höhe von 241 T€ gegenüber den Banken, so sind diese Verbindlichkeiten bis Ende 2005 auf 1.417 T€ angestiegen. Die KfW-Mittel sind lediglich mit 1,7% bis 2,0% zu verzinsen und damit günstiger als die Spareinlagen der Mitglieder. Daneben konnte sich die Liquidität der Genossenschaft deswegen erhöhen, weil unsere Sparer mehr Gelder eingelegt als entnommen haben und weil der Mittelabfluss aus Neubautätigkeit nicht mehr so hoch war wie im Vorjahr.
Die Rahmenbedingungen der Genossenschaft haben sich nicht gravierend geändert. Die Ertrags-, Vermögens- und Kapitalverhältnisse werden sich nach unseren Erwartungen in der näheren Zukunft fortgesetzt in stabilen Bahnen entwickeln. Dadurch sind wir in der Lage, unsere Geschäftspolitik fortzusetzen, den Wohnungsbestand ständig weiter zu verbessern und damit die Mitglieder zu fördern. Gleichzeitig tragen wir mit diesen Verbesserungen zu der stabilen wirtschaftlichen Lage der Genossenschaft bei.
Die langfristige Finanzierung allein der Sachanlagen ist aus folgender Aufstellung ersichtlich:
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Eigenkapital, Dauerfinanzierungsmittel, Spareinlagen, Sparbriefe
Die Ertragslage der Genossenschaft wurde wiederum ganz überwiegend von der Bewirtschaftung des Wohnungsbestands bestimmt. Die Erträge führten im Vergleich zum Vorjahr zu folgenden Ergebnissen, bzw. wurde folgende Planung für das Jahr 2006 aufgestellt:
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Die Eigenkapitalrentabilität betrug dementsprechend lediglich 1,8%, was wir zugunsten hoher Investitionen in die Verbesserungen der Qualität unseres Wohnungsbestands bewusst in Kauf genommen haben.
Die von der Regierungskoalition angekündigte Anhebung der MWSt auf 19% ab 2007 würde bedeuten, dass sich der MWSt-Anteil pro 1 Mio. € Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen von jetzt 137.931 € auf 159.664 € erhöhen würde. In Höhe dieses MWSt-Anstiegs könnten wir dann keine entsprechenden Investitionen mehr tätigen. Um diese Auswirkungen wenigstens für 1 Jahr hinauszuzögern, haben wir uns entschieden, im Jahr 2006 noch mehr zu modernisieren, dadurch einen Bilanzverlust zu erzielen und diesen durch eine Entnahme aus der Rücklage auszugleichen.
Die Ertragsberechnungen für unseren gesamten Wohnungsbestand haben ergeben, dass unser Anlagevermögen stille Reserven in beachtlicher Höhe (Differenz Buchwert - Ertragswert) beinhaltet. Aufgrund der zwingend vorgeschriebenen Einzelbewertung ist jedoch für den Neubau Langer Schlag eine Sonderabschreibung im Jahr 2006 vorzunehmen.
