Gartenstadt-Genossenschaft Mannheim eG
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Wohnungs- und Gewerbeangebote

vom 23.9.2020 08:08 Uhr

  • Wohnungen
    • Gartenstadt:
      2 Zimmer, Küche, Dusche, Terrasse, Aufzug, Tiefgarage, EG rechts, 66.99m2
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    • Herzogenried:
      3 Zimmer, Küche, Bad, 2 Loggien, Aufzug, Tiefgarage, 4. Ebene, 81.11m2
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    • Käfertal:
      3 Zimmer, Küche, Bad, Loggia, Stellplatz, 3.OG rechts, 83m2
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    • Niederfeld:
      3 Zimmer, Küche, Bad, Dusche, 1 Galerie, Balkon, Aufzug, DG, 147.49m2
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    • Vogelstang:
      2 Zimmer, Küche, Bad, Loggia, Stellplatz, 3.OG rechts, 72.77m2
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    • Vogelstang:
      3 Zimmer, Küche, Bad, Loggia, Garage, 3.OG links, 77.84m2
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    • Waldhof-Ost:
      2 Zimmer, Küche, Bad, Loggia, Tiefgarage, 3.OG rechts, 62.91m2
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    • Waldhof-Ost:
      2 Zimmer, Küche, Bad, Balkon, 1.OG rechts, 74.34m2
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    • Waldhof-Ost:
      2 Zimmer, Küche, Bad, sep.WC, 1 Galerie, Loggia, Tiefgarage, 3.OG mitte, 78.95m2
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Ausgabe 08/ 2000

WALTER PAHL: 90 Jahre Gartenstadt-Genossenschaft
VIII. Immer wieder veränderte Rahmenbedingungen

Bekanntlich ist nichts so beständig wie die Veränderung. Das trifft auch für die Wohnungswirtschaft zu. Was hat sich in den 90 Jahren seit Bestehen der Genossenschaft nicht alles grundlegend verändert. Dabei wäre es gerade im Wohnungsbau besonders wichtig, langfristig konstante Bedingungen zu haben. Wohnungsbau ist auf eine lange Nutzungsdauer angelegt. Die Wohnung ist weder ein austauschbares noch ein flexibles Gut. Sie ist an den gewählten Standort gebunden. Man kann sie bei einem Überangebot nicht in Regionen des Bedarfs verlegen und eine rasche Anpassung an sich verändernde Wohngewohnheiten ist auch nicht möglich. Eine getätigte Investition ist langfristig nicht reversibel. Die Wohnung ist eben ein ganz besonderes Gut und nicht mit anderen Gütern zu vergleichen. Betrachten wir deshalb einmal die für den Wohnungsbau geltenden Rahmenbedingungen der letzten 90 Jahre.

Ende des 19. Jahrhunderts wurden für die Gründung von Genossenschaften günstige Voraussetzungen geschaffen. Das Genossenschaftsgesetz von 1889 ermöglichte die vorher bestehende unbeschränkte Haftung der Mitglieder, die eine große Hemmschwelle darstellte, in eine beschränkte Haftung umzuwandeln. Sozialversicherungsgesetze ermöglichten den Invalidenanstalten zinsgünstige Darlehen für den Arbeiterwohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Das leuchtet ein, denn man war an gesunden Menschen interessiert und wußte, dass schlechte Wohnungen, ohne genügend Sonne und Licht, krank machen. Davon hat auch unsere Genossenschaft sehr profitiert. Ohne die Darlehen der Landesversicherungsanstalt Baden wäre der Bau der Gartenstadt und der Almensiedlung nicht möglich gewesen. Bereits Ende des I. Weltkrieges hatte aber die freie Betätigung der Genossenschaft aufgehört. Es wurde 1918 eine Wohnraumbewirtschaftung eingeführt, die bis zum heutigen Tag, immer wieder abgewandelt, erhalten blieb.
 
Um die Wohnversorgung der „breiten Schichten der Bevölkerung“ sicherzustellen und den Bestand der Wohnungsunternehmen dafür einzusetzen, wurde 1930 das Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen erlassen. Die bei uns von Anfang in der Satzung enthaltenen „gemeinnützigen“ Prinzipien: Beschränkung der Dividende, Auszahlung von Anteilen nur in Höhe ihres Nennbetrages, Verwendung des gebundenen Vermögens für den Wohnungsbau, wurden festgeschrieben und eine Baupflicht eingeführt. Bis auf Realsteuern waren die Wohnungsunternehmen, wie bisher, von Steuern befreit.
 
Die sogenannte „Gleichschaltung“ 1933 ersetzte die Selbstverwaltung der Genossenschaften durch das Führerprinzip. Von andersdenkenden „Elementen“ befreit, wurden die Unternehmen zusammengefasst zu „Organen der staatlichen Wohnungspolitik“ erklärt. Der Spuk dauerte bis 1945 und hinterließ einen Bedarf von 6 Mio. Wohnungen. Durch die Alliierten wurde der 1936 eingeführte Mietenstopp fortgeschrieben und eine Wohnungsbewirtschaftung (Belegung) durch Wohnungsausschüsse, später Wohnungsämter, per Gesetz auch weiterhin verfügt. Wohnungskündigungen wurden untersagt.
 
Die erste Bundesregierung verpflichtete mit dem I. Wohnungsbaugesetz„ „Bund, Länder und Gemeinden“ den Wohnungsbau als vordringliche Aufgabe zu fördern. Vor allem der soziale Wohnungsbau wurde massiv mit unverzinslichen Darlehen gefördert. Die Miete wurde vom Staat als „Richtsatzmiete“ reglementiert, die Belegungsbindung blieb erhalten. Wohnungsbau, der ohne öffentliche Mittel finanziert wurde, konnte „frei“ vermietet werden. Um diesem Wohnungsbau verstärkt Mittel zuzuführen, wurden später über die Einkommensteuergesetzgebung durch erhöhte Abschreibungen Steuerbegünstigungen für Bauherren und Darlehensgeber geschaffen. Auch die Sparer konnten sich unter bestimmten Voraussetzungen durch das Wohnungsbauprämiengesetz gewisse Vorteile verschaffen.
 
Das 1956 verabschiedete II. Wohnungsbaugesetz löste die Richtsatzmiete ab und setzte die „Kostenmiete“ an deren Stelle. Die Wohnbauten dieser Zeit wurden durch eine 10jährige Grundsteuerbefreiung begünstigt. Die Förderung mit Darlehen wurde dem Bund und den Ländern zu teuer. Deshalb wurden die öffentlichen Darlehen gestreckt, in dem man nur noch den Zins der am Kapitalmarkt aufgenommenen Mittel zu einem Teil übernahm. Aber schon 1958 wurden die dafür vorgesehenen Mittel gekürzt und ein schrittweiser Abbau der Bundesmittel beschlossen. Nach dem sogenannten „Lücke – Plan“ sollten die Mieten ab 1963 schrittweise freigegeben werden. Etwaige Härten sollte das eingeführte Wohngeld entschärfen. Man glaubte sich dem Ende des Wohnungsmangels nahe und wollte von der „Wohnungszwangswirtschaft“ Abschied nehmen. Dabei entstehende Härten sollten durch das Wohngeld aufgefangen werden.
 
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