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      2 Zimmer, Küche, Bad, Loggia, 3.OG rechts, 71.82m2
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      2 Zimmer, Küche, Bad, 2 Loggien, Tiefgarage, 3.OG rechts, 66.33m2
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Ausgabe 10/ 2004

GdW zur Lage der Wohnungswirtschaft

Wohnungsbestände gewinnen an Bedeutung

Gegen „das Schlechtreden der Wohnimmobilien” wandte sich Lutz Freitag, GdW-Präsident, auf der Jahrespressekonferenz in Berlin. Völlig zu Unrecht werde ein wirtschaftliches Engagement und Investment in der Wohnungswirtschaft als besonders risikoreich eingeschätzt. Häufig beruhe dies auf Fehleinschätzungen des demographischen Wandels.

Freitag betonte, dass der langfristige Rückgang der Bevölkerungszahlen bis 2015 durch den Anstieg der Haushalte weitgehend kompensiert werde. Eine geregelte Zuwanderung werde den Bevölkerungsrückgang - je nach Ausmaß - abflachen. Freitag warb dafür, die Wohnungsmärkte in Deutschland differenziert zu beurteilen. Regional sehr unterschiedliche Wanderungsprognosen und die qualitative Analyse des Bestandes zeigten, dass es trotz des hohen Wohnstandards in Deutschland einen großen Investitionsbedarf für Modernisierung und Sanierung der Wohnungsbestände gebe. Die Haupttrends seien jetzt und künftig:

  • Modernisierung der 50er- bis 70er-Jahre-Bestände,

  • Altengerechtes Wohnen mit entsprechenden Zusatzdienstleistungen,

  • Differenzierung des Angebots für eine entsprechend differenzierte Wohnnachfrage,

  • Wohnen in den Innenstädten,

  • Verknüpfung von privater Altersvorsorge mit Wohneigentum und genossenschaftlichem Wohnen.


Zur Behebung der erheblichen Informationsdefizite hinsichtlich der deutschen Wohnungs- und Immobilienmärkte sehe es der GdW als eine neue Aufgabe an, mit Zahlen und Daten untermauerte Aufklärungsarbeit zu betreiben, betonte GdW-Präsident Lutz Freitag.


Bedeutung und Struktur der Wohnungswirtschaft

Die gegenwärtig knapp 39 Mio. Wohnungen in Deutschland verkörperten mit einem Nettoanlagevermögen zu Wiederbeschaffungspreisen von insgesamt 3.213 Mrd. Euro 2002 fast 49 % des gesamtwirtschaftlichen Kapitalstocks. Für die Vermögensbildung der privaten Haushalte leiste das Wirtschaftsgut Wohnung einen zentralen Beitrag. Über 40 % des Bruttovermögens der privaten Haushalte seien in Wohnungen gebunden. Damit übertreffe der Wohnungssektor das Geldvermögen der privaten Haushalte und avanciere zum wichtigsten Vermögensbestandteil der privaten Haushalte, erklärte Lutz Freitag.


Entwicklung der Bauinvestitionen

Der Wohnungsbau sei nach wie vor die entscheidende Stütze der gesamtwirtschaftlichen Bauinvestitionen und damit der Bauwirtschaft. So waren 2002 knapp 55 % des realen Bauvolumens von insgesamt 205 Mrd. Euro dem Wohnungsbau zuzuordnen. Nachdem die Wohnungsbauinvestitionen seit 1999 in West- und Ostdeutschland kontinuierlich gesunken seien, deute sich für dieses Jahr eine Trendwende an: So würden die Wohnungsbauinvestitionen von 121,42 Mrd. Euro in 2003 auf 123,78 Mrd. Euro, also um
1,9 %, steigen. Dies ergebe sich aufgrund einer anziehenden Investitionstätigkeit in Westdeutschland, die die im Bundesdurchschnitt weiterhin rückläufige Investitionstätigkeit in den neuen Ländern überkompensiere. Dieser Trend werde sich nach Einschätzung des GdW auch 2005 fortsetzen.

Von den GdW-Unternehmen, die etwa ein Drittel des gesamten Mietwohnungsangebotes ausmachten, wurden 2003 8,9 Mrd. Euro in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung investiert, 5,1 % weniger als im Vorjahr. Für dieses Jahr werde nach einer längeren Schrumpfungs-Phase wieder ein Anstieg um 2,4 % erwartet. Am stärksten rückläufig waren im Jahresvergleich 2002-2003 die Neubauinvestitionen: Sie betrugen 2003 mit 3.340 Ein- und Zweifamilienhäusern und 12.785 Geschosswohnungen 1,8 Mrd. Euro, davon 117 Mio. Euro in den neuen Ländern. Das waren im Jahresvergleich 5,4 % (West: -2,1 %, Ost: -36,8 %) weniger als 2002. Die Instandhaltungsinvestitionen gingen um 4,8 % (West: -5,3 %, Ost: -3,3 %) auf 4,2 Mrd. Euro und die Modernisierungsinvestitionen um 5,2 % (West: +4,3 %, Ost: -19,6 %) auf
3,3 Mrd. Euro zurück.


„Strohfeuer" wegen Eigenheimzulage

Aufgrund der anhaltenden Diskussionen um eine Streichung der Eigenheimzulage waren die Baugenehmigungen im Ein- und Zweifamilienhausbereich in 2003 von 171.903 auf 192.689 Wohnungen um 12,1 % gestiegen. Dies schlug sich auch bei den Baufertigstellungen nieder. Für 2004 werden 180.000 bis 185.000 Wohneinheiten in neu gebauten Ein- und Zweifamilienhäusern erwartet, bei 290.000 insgesamt fertig gestellten Wohneinheiten. Auch bei den GdW-Unternehmen der alten Länder werde in diesem Jahr mit um 16,3 % höheren Neubauinvestitionen - primär im Bauträgergeschäft - gerechnet. „Dieser vorübergehenden Erholung wird aber im nächsten Jahr mit großer Wahrscheinlichkeit eine deutliche Investitionsdelle folgen", warnte Freitag vor falschen Erwartungen.


Bestandsinvestitionen immer wichtiger

Auf die gesamten Bauleistungen bezogen komme der Verbesserung des Gebäude- und Wohnungsbestandes mit einem Anteil von etwa 65 % das größte Gewicht zu. „Die Pflege und Modernisierung des Wohnungsbestandes könne damit immer stärker die Funktion eines dauerhaften, von konjunkturellen Trends weitgehend unabhängigen Stabilisators der Bauwirtschaft" übernehmen, so Freitag. Von den rund 7 Mio. Wohnungen, die von den GdW-Wohnungsunternehmen bewirtschaftet werden, wurden rund 4,1 Mio. Wohnungen (63 %) in den 50er, 60er und 70er Jahren errichtet. Sich wandelnde Wohnwünsche machten diese Wohnungen zu einem wichtigen Segment für zukunftsgerichtete Investitionsstrategien im Rahmen einer „Qualitätsoffensive im Wohnungsbau". 19,4 % der ostdeutschen und 17,1 % der westdeutschen Wohnungen der GdW-Unternehmen waren Ende 2003 noch gänzlich unsaniert. 28,3, % der ostdeutschen und 26,7 % der westdeutschen Wohnungen waren teilsaniert. „Hier liegen große Potenziale für das regionale Baugewerbe", betonte der GdW-Chef.


Stadtumbau West

Der Leerstand in Westdeutschland bewege sich auch im Jahr 2003 bei rund 3 % oder 120.000 leer stehenden Wohnungen. 6.000 Wohnungen wurden im gleichen Zeitraum in den alten Ländern abgerissen. Die leerstandsbedingten Mietausfälle lagen im Jahr 2003 bei 481 Mio. Euro. Die im langfristigen Zeitablauf verbleibenden Angebotsüberhänge könnten und müssten auf der Grundlage von Stadtentwicklungskonzepten im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen vom Markt genommen werden. Der GdW fordere deshalb, dass die bisherigen Modellvorhaben „Stadtumbau West" in ein reguläres und langfristig angelegtes Programm einmünden müssten.


Hoher Anteil von Mietwohnungen entspricht Mobilitätserfordernissen

Ein besonderes Kennzeichen des deutschen Wohnungsmarktes sei der hohe Anteil an Wohnungen, die zur Miete und bei Wohnungsgenossenschaften bewohnt werden. Mit rund 57,4 % aller Haushalte wohne der größte Anteil der Bevölkerung zur Miete. Im europäischen Vergleich habe Deutschland damit den bedeutendsten Mietwohnungssektor aller Mitgliedsstaaten der EU. „Auch zukünftig wird in Deutschland mehrheitlich zur Miete gewohnt werden", wandte sich Freitag gegen Versuche, das Wohnen zur Miete zu diskreditieren. Bemerkenswert sei außerdem, dass in Deutschland auch fast ein Drittel der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen von mehr als 3.200 Euro zur Miete wohnt. Dies entspreche fast 8 % aller Mieterhaushalte.
Gründe, die die Menschen für das Wohnen zur Miete optieren lassen, seien u.a.:

  • G39Steigende Mobilitätserfordernisse;

  • Hohes Ausstattungsniveau;

  • Relativ gute und häufig citynahe Lage;

  • Starke Rechtsposition des Mieters;

  • Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus in der Vergangenheit;

  • Hohe Eigenheimpreise.


Viele dieser Gründe würden auch für das genossenschaftliche Wohnen sprechen, das als 3. Wohnform die Vorteile des Wohnens zur Miete mit denen des Wohneigentums verbinde.


Mietentwicklung stagniert (noch)

Im Vergleich zur allgemeinen Steigerung der Lebenshaltungskosten lag die Entwicklung der Nettokaltmiete in den alten Ländern im langjährigen Durchschnitt oberhalb der allgemeinen Verbraucherpreisentwicklung. Anspannungs- und Entspannungstendenzen spiegelten sich dabei unmittelbar in der Höhe der jährlichen Mietsteigerungsraten wider. „Angesichts der geringen Neubautätigkeit ist bei wachsender Nachfrage künftig wieder mit einem deutlichen Anstieg der Mieten zu rechnen. Entsprechende Entwicklungen sind in vielen Ballungsräumen Westdeutschlands bereits zu beobachten", stellte Freitag fest. In den neuen Ländern stagniere die Entwicklung der Nettokaltmieten, z.T. gehe das Mietniveau sogar zurück. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag bei den GdW-Unternehmen 2003 bei 4,26 Euro/qm (West: 4,33 Euro/ qm, Ost: 4,15 Euro/qm).

Im Vergleich zu den Grundmieten seien die Wohnnebenkosten in der Vergangenheit deutlich stärker gestiegen. Angesichts des hohen Preisanstiegs bei einigen Kostenarten seien die Wohnnebenkosten in den letzten Jahren in der Bewertung der Mieter zu einer „zweiten Miete" mutiert. Die kalten Betriebskosten lagen bei durchschnittlich 1,25 Euro/qm (West: 1,38 Euro/qm, Ost: 1,06 Euro/qm). Die warmen Betriebskosten betrugen 2003 im Bundesdurchschnitt 0,88 Euro/qm (West: 0,85 Euro/qm, Ost: 0,90 Euro/qm).

Die Mietschulden betrugen am 31. Dezember 2003 386 Mio. Euro bei den Unternehmen in Ost- (+6,1 % gegenüber 2002) und 365 Mio. Euro (+3,5 %) bei den Unternehmen in Westdeutschland. Die gesamten Mietausfälle stiegen von 1,44 Mrd. Euro 2002 auf 1,75 Mrd. Euro 2003 (+21,5 %).


Altengerechtes Wohnen

Die Wohnungsunternehmen reagierten auf die veränderte Wohnungsnachfrage mit zunehmend differenzierteren Angebotsstrategien. Ein wichtiges Marktsegment der Zukunft sei der Bereich des Seniorenwohnens. Hier seien die GdW-Unternehmen zu einem wichtigen Anbieter auf dem Markt geworden. „Große Erfahrungen haben diese Unternehmen mit Wohnanlagen, die über angeschlossene Betreuungs- und Pflegeeinrichtungen verfügen. Ziel ist es, älteren Menschen solange wie möglich den Verbleib in einer geeigneten Wohnung zu ermöglichen", beschrieb Freitag die Unternehmensphilosophie. Und: „Dies erspart dem Staat und den Pflegekassen Aufwendungen in Milliardenhöhe."